賣房到底要繳多少房地合一稅？
房地合一 2.0 的稅率從 15% 到 45% 差三倍，自住優惠一來一回可能差上百萬。 照財政部的公式——費用推計、土地漲價扣除、自住 400 萬免稅——逐項算給你看。
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成本含買價、契稅、代書費與裝潢等資本支出；費用是仲介費、廣告費等—— 沒有憑證就按成交價 3%（上限 30 萬）推計，兩者取高。土地漲價總數額 以「交易當年公告土地現值 − 前次移轉現值」為限，土增稅單上有。
自住優惠檢查（三條件缺一不可，6 年內限用 1 次）
應納房地合一稅
NT$ 1,645,000
持有 4 年 → 適用稅率 35%｜課稅所得 NT$ 4,700,000
| 成交價 | NT$ 20,000,000 |
| － 取得成本 | 15,000,000 |
| － 移轉費用（推計 3%，上限 300,000） | 300,000 |
| ＝ 課稅所得 | NT$ 4,700,000 |
| × 35% | NT$ 1,645,000 |
≤2 年
45%
2–5 年
35%
5–10 年
20%
>10 年
15%
多等幾個月跨過級距，稅率就從 45% 掉到 35%、或 35% 掉到 20%—— 賣房的時間點本身就是節稅工具。另外符合條件的換屋族還有重購退稅（換大屋全退、換小屋比例退，新屋 5 年內 不得出租或轉賣），本頁不試算但別忘了申請。
房子什麼時候賣，跟賣多少錢一樣值錢。
賣房的錢下一步放哪？先看看你的整體財務體質再決定。
制度依據：所得稅法第 14-4～14-6 條（房地合一 2.0，110-07-01 起）、財政部房地合一專區與費用認列官方 FAQ（推計 3%、上限 30 萬）。自住條件依臺北國稅局說明：設籍＋連續居住滿 6 年、 無出租營業、6 年內限用 1 次。
適用範圍：個人、境內居住者、105 年以後取得的房地。不含：非境內居住者 （2 年內 45%、超過 35%）、營利事業、105 年前取得的舊制、預售屋期間認定 細節、重購退稅金額。持有期間以「取得之日至交易之日」計算，跨級距邊界 請以謄本日期精算。實際稅額以國稅局核定為準，本頁不構成稅務建議。
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