賣房到底要繳多少房地合一稅？
房地合一 2.0 的稅率從 15% 到 45% 差三倍，自住優惠一來一回可能差上百萬。 照財政部的公式——費用推計、土地漲價扣除、自住 400 萬免稅——逐項算給你看。
房地合一稅＝賣房賺到的錢（房屋＋土地合併計算）要繳的所得稅；「2.0」是民國 110 年（西元 2021 年）7 月起加重短期稅率的版本，適用民國 105 年（西元 2016 年）以後買的房子。
計算在你的瀏覽器完成，你輸入的數字不會離開這台裝置。
預設帶入一個常見情境：4 年前 1,500 萬買的房子，現在 2,000 萬賣掉——先讓你看懂結果長什麼樣。每一格都能改成你自己的數字，改了馬上重算。
成本含買價、契稅、代書費與裝潢等資本支出；費用是仲介費、廣告費等。 「費用推計」＝拿不出單據時，國稅局直接按成交價 3% 幫你估一筆費用、最高 30 萬——有單據且金額更高就照單據認，兩者取高。土地漲價總數額 以「交易當年公告土地現值 − 前次移轉現值」為限，土增稅單上有。
自住優惠檢查（三條件缺一不可，6 年內限用 1 次）
「自住 400 萬免稅」＝獲利 400 萬以內一毛稅都不用繳，超過 400 萬的部分也只課 10%——不是整筆免稅，但通常已遠低於一般稅率。
應納房地合一稅
NT$ 1,645,000
賣在第 4 年，每 100 元課稅所得要繳 35 元稅。
持有 4 年 → 適用稅率 35%｜課稅所得 NT$ 4,700,000
| 成交價 | NT$ 20,000,000 |
| － 取得成本 | 15,000,000 |
| － 移轉費用（推計 3%，上限 300,000） | 300,000 |
| ＝ 課稅所得 | NT$ 4,700,000 |
| × 35% | NT$ 1,645,000 |
「持有年限級距」＝從買進到賣出抱了幾年，決定稅率：2 年內賣 45%、超過 2 年到 5 年 35%、超過 5 年到 10 年 20%、超過 10 年 15%——同一筆獲利，稅率差三倍。
多等幾個月跨過級距，稅率就從 45% 掉到 35%、或 35% 掉到 20%—— 賣房的時間點本身就是節稅工具。另外符合條件的換屋族還有重購退稅（換大屋全退、換小屋比例退，新屋 5 年內 不得出租或轉賣），本頁不試算但別忘了申請。
房子什麼時候賣，跟賣多少錢一樣值錢。
賣房的錢下一步放哪？先看看你的整體財務體質再決定。
制度依據：所得稅法第 14-4～14-6 條（房地合一 2.0，民國 110 年 7 月 1 日＝西元 2021-07-01 起）、財政部房地合一專區與費用認列官方 FAQ（推計 3%、上限 30 萬）。自住條件依臺北國稅局說明：設籍＋連續居住滿 6 年、 無出租營業、6 年內限用 1 次。
適用範圍：個人、境內居住者、民國 105 年（西元 2016 年）以後取得的房地。 不含：非境內居住者（2 年內 45%、超過 35%）、營利事業、民國 105 年（西元 2016 年）前取得的舊制、預售屋期間認定細節、重購退稅金額。持有期間以 「取得之日至交易之日」計算，跨級距邊界請以謄本日期精算。實際稅額以 國稅局核定為準，本頁不構成稅務建議。
計算在你的瀏覽器完成，你輸入的數字不會離開這台裝置。